Comunidades, organizaciones y municipios impulsan opciones para manejar estorbos públicos 

Manejar las casas y edificios abandonados, que por años han sido una molestia para los alcaldes y para los vecinos, es un proceso complicado que, de ordinario, toma tiempo en lo que el municipio levanta los datos que requiere el proceso de expropiación ante el tribunal para que se pueda traspasar la propiedad a la persona que la adquirió.

En 2024, estimados de la Encuesta de la Comunidad de la Oficina del Censo apuntaban a que, en Puerto Rico, había cerca de 237,426 casas desocupadas, pero no todas son un estorbo público. Para que lo sean, deben estar deshabitadas, abandonadas y ser un riesgo a la salud y seguridad, entre otros criterios dispuestos por ley.

Decenas de municipios han privatizado el manejo de sus estorbos públicos. Esta práctica disminuyó luego que salieran a la luz múltiples anomalías en los procesos de declaración de estorbo público, en las notificaciones a los dueños y en la tasación de los inmuebles, entre otras irregularidades.

Hay municipios que mantienen el proceso privatizado. Los municipios de Las Piedras, Arroyo, Aguadilla y Corozal tienen contratos con la compañía CRSG, que cobra una tarifa fija para gastos de $16,522.11 por cada propiedad del inventario de estorbos que se le asigne, no importa el tamaño o el tipo de propiedad que sea. Ese gasto lo asume el comprador del estorbo.

En contraste, municipios como el de San Juan, que maneja sus programas de estorbos públicos, no tienen una tarifa fija, sino que cobran 10 % adicional al valor de tasación, según establece el Código Municipal. Si los gastos exceden esa cantidad, ese costo también lo asume el comprador.

Aunque la manera más común de rehabilitar un estorbo público es su venta a quien hizo una oferta de compra directa, también hay otras formas de gestionar el traspaso de propiedades en desuso. Los fideicomisos de tierras y bancos de tierras han resultado ser alternativas que permiten garantizar la existencia de casas a costos asequibles y evitar el desplazamiento.

Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña

Hace cinco años que la Corporación del Proyecto ENLACE del Caño Martín Peña, el Grupo de las Ocho Comunidades Aledañas al Caño Martín Peña, Inc. (G-8) y el Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña comenzaron a estudiar los mecanismos disponibles para atender el problema de las propiedades abandonadas en sus comunidades y que por su avanzado estado de deterioro y el peligro que representaban para los vecinos podrían ser declaradas estorbos públicos.

Al ver el proceso de adquisición de estorbos públicos que estaban llevando a cabo la mayoría de los municipios, vieron que eso no estaba alineado a la misión y visión de su proyecto comunitario. Deseaban manejar este problema de manera que se protegiera a los residentes, proveer vivienda asequible y evitar la especulación, el desplazamiento y los inversionistas ajenos a sus comunidades en San Juan, dijo al Centro de Periodismo Investigativo (CPI) Mario Núñez, director ejecutivo tanto del Fideicomiso de la Tierra como de la Corporación del Proyecto ENLACE del Caño Martín Peña.

Así fue como desarrollaron los criterios que debían reunir los inmuebles a ser declarados estorbos, centrados en respetar y proteger los derechos de los residentes.

Brandon Cruz González

Luego de visitar cada una de las comunidades que componen el Caño Martín Peña, levantaron un inventario y, el 6 de diciembre de 2025, firmaron un acuerdo de colaboración con el Municipio de San Juan y el Centro para la Reconstrucción del Hábitat (CRH) para que todas las propiedades en las comunidades aledañas al Caño que vayan a ser declaradas estorbos públicos sean adquiridas por el Fideicomiso de la Tierra y por la Corporación del Proyecto Enlace.

Ricardo Cortina Aldebol, gerente de administración de bienes inmuebles del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña, explicó que el acuerdo busca que las propiedades declaradas estorbos públicos, cuyos dueños no aparezcan o no las rehabiliten, se transfieran al Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña, que fue creado por los residentes como un mecanismo para evitar el desplazamiento. De esta manera, el Fideicomiso desarrollará viviendas para las familias que tengan que ser realojadas por los proyectos de infraestructura que se desarrollen en el área y podrán quedarse en su comunidad.

El Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña fue creado por la Ley 489 de 2004, que administra las tierras que el gobierno transfirió a los residentes ante la preocupación de la especulación por los terrenos que podía surgir tras el dragado y canalización del caño, dijo al CPl el director de la Corporación ENLACE. La consigna, desde su creación, es que la tierra no se venda para proteger a los residentes en Barrio Obrero (San Ciprián y Marina), Buena Vista (Santurce y Hato Rey), Las Monjas, Parada 27, Israel y Bitumul y Cantera.

“Eso quiere decir que, con [el Fideicomiso de la Tierra], la tierra queda a perpetuidad en manos del Fideicomiso, o sea, en manos de la comunidad. Se reconoce a sus pobladores como dueños de sus casas. Ellos son dueños de la superficie y la titularidad de la tierra es del Fideicomiso o sea que les pertenece a todos porque el Fideicomiso es de la comunidad”, dijo Cortina Aldebol.

El 13 de febrero pasado, el Fideicomiso sometió al Municipio de San Juan un inventario de las primeras 39 propiedades que han identificado como potenciales estorbos para iniciar el proceso formal de declaración de estorbo público y eventual expropiación para transferirlas al Fideicomiso. Hasta ahora, hay en total 518 potenciales estorbos, distribuidos en 46 solares, 70 ruinas y 402 estructuras, indicó Cortina Aldebol.

“Todas las casas tienen que estar deshabitadas y la prioridad es que se le dé la opción al dueño de que se quede con la propiedad y haga los arreglos pertinentes. De ser declarada formalmente estorbo, el acuerdo establece que solo podrá ser adquirida por la Corporación del Proyecto ENLACE o el Fideicomiso de la Tierra. No permite la adquisición de terceros”, explicó el planificador William Alexander McCormick Rivera, ayudante ejecutivo de ambas entidades.

Brandon Cruz González

Para la comunidades Parada 27 y Las Monjas, el acuerdo con el Municipio les provee mayor confianza en que los estorbos públicos en sus comunidades serán para miembros de la comunidad y no para ser desplazados de sus hogares por especuladores e inversionistas.

La presidenta de la Junta de la Asociación Comunitaria de la Parada 27, Aileen Morales Vargas, narró al CPI cómo constantemente se encuentran con personas ajenas a la comunidad que hacen ofertas para comprar estructuras allí. Contó que, en su barrio, contrario a otras comunidades del G-8, los vecinos son dueños de las estructuras y del solar. Al no estar en manos del Fideicomiso, es más fácil que los residentes vendan a terceros, dijo la líder comunitaria.

“Nuestra comunidad es la más que tiene envejecientes. Muchas de estas personas han fallecido, sus hijos viven en Estados Unidos y no les interesa regresar a Puerto Rico. Así que esa gente los identifica, habla con ellos y pues muchos de ellos, pues lo que hacen es vender. Tengo una estructura al lado de mi casa que vino un inversionista, la compró y la está vendiendo por $330,000. ¡Una estructura que no tiene ni estacionamiento!”, exclamó Morales Vargas.

Bancos de tierra comunitarias

Asistidos por el Centro para la Reconstrucción del Habitat (CRH), ocho municipios han optado por establecer bancos de tierras comunitarias para manejar sus programas de estorbos públicos.

Estos funcionan como una corporación municipal sin fines de lucro, que busca adquirir y rehabilitar propiedades abandonadas, vacantes o en ruinas para restaurarlas y convertirlas en vivienda asequible, dijo en entrevista con el CPI el director ejecutivo del CRH, Luis Gallardo Rivera.

Explicó que bajo este tipo de acuerdo, cada municipio debe aprobar mediante ordenanzas el marco jurídico para manejar el programa para adquirir, rehabilitar y transferir estas propiedades; se constituye la Junta Directiva del banco de tierras, compuesta por el alcalde, el director de planificación municipal y otras cinco personas, así como un Consejo Asesor Comunitario con representación de las comunidades del municipio.

A diferencia del Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña, que es una entidad privada creada con el objetivo de regular la tenencia colectiva de la tierra, el banco de tierras es una corporación pública, cuyo objetivo es adquirir y rehabilitar propiedades abandonadas, vacantes o en ruinas para restaurarlas y que mediante su venta sean utilizadas por los ciudadanos.

Luego del proceso de identificar, declarar y adquirir los estorbos, el municipio, en lugar de vender a un tercero, le transfiere la titularidad al banco de tierras comunitarias. El banco puede vender la propiedad según determine el reglamento aprobado en cada municipio. Por ejemplo, pueden determinar que el comprador sea residente del Municipio o que sea oriundo y desee regresar a vivir allí porque se vio obligado a rentar en otro pueblo, o ser un primer comprador o una persona de escasos recursos, o cualquier otro requisito que desee establecer ese banco de tierras comunitarias como su política pública.

Los pueblos de Hormigueros y Vega Baja ya cuentan con bancos de tierras comunitarias en funcionamiento.

El Municipio de Hormigueros levantó junto al CRH una lista de 348 propiedades abandonadas de las que cerca de 100 fueron rehabilitadas por sus dueños originales luego de colocarles rótulos informando la intención del Municipio de declararlas estorbo público. El alcalde de Hormigueros, Pedro García Figueroa, dijo al CPI que quedan 250 propiedades abandonadas, de las que 81 ya han sido declaradas estorbo público.

De esas, el Municipio de Hormigueros se está preparando para adquirir 24 propiedades, diez utilizando el método tradicional de expropiación forzosa y 14 mediante el proceso de adquisición por abandono. Este mecanismo le permite al municipio adquirir estructuras que tienen más de cinco años de declaradas estorbo público sin que haya comparecido alguna persona de interés, ya sea su dueño o herederos. Para poder utilizar ese mecanismo, el Municipio debe documentar todo el proceso desde la primera notificación, rotulación, limpieza y que por más de cinco años nadie ha aparecido a reclamar o arreglar la propiedad.

Explicó que Hormigueros también utilizó el proceso de adquisición de propiedades heredadas para adquirirlas y transferirlas al banco de tierras.

“Encontramos que la Universidad [de Puerto Rico] heredaba propiedades. Son las propiedades en las que muere una persona y no tiene herederos. Nosotros le escribimos a la UPR y las heredamos nosotros. Se las pasamos al Banco [de Tierras de Hormigueros]. Una de ellas ya fue rehabilitada y está lista para ser subastada”, dijo García Figueroa.

El Alcalde enfatizó que solo las personas que no son dueños de una vivienda pueden adquirir estorbos públicos en su pueblo. Algunas pasarán al banco de tierras y otras serán subastadas mediante el mecanismo de “subasta asequible” en el que sólo pueden participar personas de ingresos bajos o moderados, residentes o hijos de residentes bonafide en el Municipio, que viven en zonas inundables y que utilizarán la propiedad como su residencia principal, entre otros.

Estas personas, que usualmente no pueden participar en un proceso de subasta competitivo, tendrán la oportunidad de obtener financiamiento mediante cooperativas. En un futuro el Alcalde no descarta que se pueda aprobar financiamiento directamente con el Municipio.

“Este proyecto es para la gente de Hormigueros, no para acaparadores. Estamos identificando los estorbos públicos en las comunidades para convertirlos en vivienda asequible a hormiguereños y a hijos de hormiguereños que no tienen vivienda propia. Los únicos edificios, que son los menos, que empresarios podrían adquirir son los comerciales del casco urbano que permitirían desarrollo económico en la zona”, aseguró García Figueroa.

Un estudio de caso realizado por la Liga de Ciudades publicado en marzo de 2026 designó a Hormigueros y a su Banco de Tierras Comunitarias como un modelo a seguir para atender la crisis de vivienda en Puerto Rico.

La Liga de Ciudades de Puerto Rico es una organización sin fines de lucro creada por los gobiernos municipales de ambos partidos con el propósito de fortalecer la capacidad de los municipios de proveer servicios a sus comunidades. La organización estudia y documenta las buenas prácticas municipales con el fin de que sean replicadas en otros municipios e instituciones con retos similares.

Por su parte, el Municipio de Vega Baja transfirió al Banco de Tierras Comunitarias de Vega Baja, Inc. once propiedades, de las cuales la primera fue vendida a principios de mayo por $92,000, confirmó el presidente de la Junta de Directores del Banco, Kenneth M. Nieves.

Las propiedades transferidas aparecen publicadas en la página digital del Banco de Tierras Comunitarias de Vega Baja, donde las personas interesadas pueden llenar un formulario de precualificación que es evaluado por el Consejo Asesor Comunitario del Banco. Nieves explicó que este organismo, compuesto por representantes de las comunidades, es el que decide a quién se le venderá la propiedad.

Al igual que en Hormigueros, Nieves dijo que la persona interesada en adquirir la propiedad tiene que residir en Vega Baja o ser hijo de vegabajeño, que ese sea su primer hogar y ser de ingresos bajos o moderados, entre otros. El Banco de Tierras, además, buscará ofrecer financiamiento.

“En esta primera venta hubo muchas solicitudes. Incluso recibimos solicitudes del sector privado. La persona que se la llevó es un padre soltero, trabajador, con ingreso bajo, es de Vega Baja, tenía ayuda del Gobierno y era primer comprador”, dijo Nieves.

Con la venta, el Banco de Tierras recuperó el dinero de su fondo que utilizó para rehabilitar la propiedad. Pero no todas las propiedades serán reparadas. Nieves dijo que esa decisión la toma la Junta y el Consejo del Banco, caso a caso.

“La casa fue vendida por $92,000 y el costo de reparación fue de $57,290, de fondos adquiridos del fondo CRH [cuyo máximo disponible es $75,000]. La ganancia aproximada para el Banco de Tierras fue de $34,710”, explicó Nieves.

Isabela y Yauco, también han aprobado sus respectivas ordenanzas para su programa de estorbos públicos. Adjuntas acaba de registrar en el Departamento de Estado su banco de tierras. Mientras que Guánica, Utuado y Naguabo están próximos a incorporarlos oficialmente.

La isla municipio de Culebra también cuenta con el Banco de Tierras Comunitario de Culebra, pero no es una corporación municipal sino una iniciativa que surgió desde la comunidad. Desde el 2021 las lideresas de la organización Mujeres de Islas Inc. buscaban crear un proyecto que permitiera a los residentes de Culebra acceder a vivienda asequible. Para ella el Banco de Tierras es una herramienta para atender la crisis de vivienda que debido al valor turístico y la proliferación de los alquileres a corto plazo ha disparado el costo de comprar o alquilar en la isla municipio.

De ahí nació el Banco de Tierras Comunitario de Culebra, para adquirir propiedades abandonadas en la isla municipio, rehabilitarlas y ponerlas a disposición de los residentes o hijos de residentes de Culebra que no tienen una propiedad, explicó al CPI Dulce María Del Río Pineda, cofundadora de Mujeres de Islas.

Del Río Pineda dijo que este Banco es el primero que no es una corporación municipal sino que se creó como una organización con representación de todas las comunidades de Culebra. El proyecto se lanzó en marzo pasado y están en el proceso de recaudar los fondos necesarios para adquirir una primera propiedad.

La líder comunitaria sostuvo que inicialmente la idea se gestó junto a la administración municipal como alternativa para manejar los estorbos públicos, pero, en el camino, el Municipio decidió manejar el proceso para disponer los estorbos de forma independiente. No obstante, entienden que hay un compromiso del Alcalde para colaborar con el Banco.

“El Alcalde [Edilberto Romero Llovet] estuvo en el lanzamiento del Banco y dio su aval de que queremos colaborar. Nosotras siempre hemos estado en colaboración con la administración municipal entiéndase que, aunque sea un banco comunitario, la intención es que cuando ellos identifiquen estorbos públicos, el banco pueda ser una opción”, indicó Del Río Pineda.

El Alcalde de Culebra no respondió a varias solicitudes de entrevistas hechas por el CPI. En las redes sociales, el Municipio publicó un aviso reciente en el que aclara que al momento no disponen de un inventario oficial de estorbos públicos y que se encuentran en el proceso de identificar, evaluar e investigar administrativamente el estado de propiedades que en un futuro pudiesen tener esa declaración.

El alcalde de Toa Baja, Bernardo ‘Betito’ Márquez García anunció en 2021 que establecería un Banco de Tierras Comunitarias para manejar las propiedades abandonadas para proveer vivienda asequible junto al CRH. Posteriormente, con las enmiendas que se le hicieron al Código Municipal prefirió que sea el Municipio quien maneje internamente el programa de estorbos públicos sin la intervención de un tercero. Todavía están en el diseño de ese programa.

Subastas al mejor postor

En el Municipio de San Lorenzo no hay fideicomiso de tierra ni banco de tierra, pero el alcalde Jaime Alverio Ramos dijo que no quería que los estorbos públicos se usaran para la especulación ni el acaparamiento de propiedades mediante la venta directa de estos inmuebles.

“No debe haber nadie lucrándose del proceso”, dijo Alverio Ramos en entrevista con el CPI.

Así que la administración municipal optó por poner esas propiedades en subastas públicas competitivas al mejor postor. Los interesados hicieron sus ofertas verbalmente durante la subasta. En marzo de 2026 subastó cinco estorbos públicos que ya había expropiado, convirtiéndose así en el primer municipio que utiliza la herramienta de subasta pública para disponer de las estructuras abandonadas.

De esta forma, San Lorenzo maneja sin intermediarios su Programa de Erradicación de Estorbos Públicos, que es atendido por el director del programa, un abogado y un técnico de campo que se encarga de ir a la comunidad de cada propiedad para notificar y corroborar si la estructura cumple con los parámetros para ser considerada estorbo y si los vecinos conocen quiénes son los dueños, dijo el Alcalde.

En San Lorenzo, por ejemplo, se identificaron 437 propiedades que según el municipio representaban un peligro de salud pública. De estas, el 43% fueron atendidas por sus dueños. Otras 105 ya fueron declaradas estorbo público y 145 están en el proceso de declaración de estorbo.

El programa municipal tiene tres fases. La primera, que inició en 2025, consiste en identificar las estructuras, adquirir y vender aquellas que no tengan propietario o cuyos dueños no interesen repararlas; abaratar el proceso con personal municipal y crear un fondo. La segunda fase conlleva establecer un banco de tierras comunitarias para restaurar las propiedades y ofrecer el financiamiento a personas que no tengan acceso a la banca tradicional. Y una tercera fase, que se proyecta iniciará a partir de 2036, será restaurar las viviendas que queden para donarlas a personas de escasos recursos.

“En esta primera fase también estamos demoliendo aquellas propiedades que no son habitables. Para poder entrar en la segunda fase y hablar de vivienda asequible necesitamos vender estas propiedades y levantar nuevos ingresos para poder restaurar y ofrecer financiamiento mediante un banco de tierras. Pelaos no lo podemos hacer”, dijo Alveiro Ramos, quien estimó que, si no hay que demoler la estructura, el proceso de manejo y expropiación puede conllevar gastos entre $4,000 a $7,000 por unidad.

Aunque el Alcalde afirma que con las subastas quiere evitar el acaparamiento de propiedades, más allá de evitar la compra directa, todavía no tiene claro cómo impedirá que una misma persona o compañía adquiera varias estructuras en las subastas públicas, reconoció al CPI.

“No hemos encontrado que en San Lorenzo tengamos un problema de acaparadores. Si viene una persona a comprarlo todo tendríamos que ver cómo reglamentarlo. En la primera subasta no se dio ese problema que tanto nos preocupa. Estamos muy atentos a lo que ocurra en las próximas subastas y de ser necesario se harán los cambios, pero no anticipamos tener ese problema”, dijo al CPI Alverio Ramos

Previo a las subastas públicas, el Municipio realiza una casa abierta para que las personas interesadas puedan visitar las propiedades y conocer las condiciones en que se encuentran. El día de la subasta, toda persona que desee participar como licitador tiene que registrarse presentando una identificación válida y un cheque de gerente de $5,000 por la propiedad, a nombre del Municipio.

En San Lorenzo no se da prioridad en las subastas a personas que sean oriundas del municipio, o que no tengan vivienda propia.

Quien gane la subasta entregará el cheque de gerente que se restará a la cantidad de la oferta presentada. El licitador tiene hasta 120 días para pagar la totalidad del dinero o pierde los $5,000 del depósito y tendrá un año desde la firma de la escritura para reparar la propiedad adquirida. De incumplir, el Municipio podrá ejercer la acción de retracto para recuperar la propiedad y ponerla nuevamente en el mercado.

Durante la primera subasta, San Lorenzo adjudicó cinco propiedades y siete adicionales en la segunda, con precios que fluctuaron entre $9,000 y $104,000 por estructura, para un total de $707,000 por las 12 propiedades. En la segunda subasta, se quedaron sin adjudicar dos propiedades porque ningún licitador mostró interés. Estas pasaron a un inventario para ser vendidas a descuento, explicó el Alcalde. Ambos procesos fueron rápidos, con una duración de apenas 15 minutos. Diez de las doce propiedades fueron subastadas a un precio mayor del que proponía el Municipio.

El Municipio de Aguas Buenas, por su parte, pondera establecer el mecanismo de subasta pública, dijo la alcaldesa Karina Nieves Serrano, quien estuvo en San Lorenzo para ver el proceso de la primera subasta. Nieves Serrano dijo que también quiere mantener en manos municipales el manejo de los estorbos públicos.

Vega Baja intentó subastar dos propiedades con ofertas en sobre sellado el año pasado. Sin embargo, la licitación fue cancelada ya que la propiedad contigua estaba abandonada y optaron por reiniciar el proceso para que esa también fuera declarada estorbo, según Susana María Pesquera Colom, abogada de CRH.

En 2023, San Sebastián utilizó el mecanismo de subasta para vender al mejor postor propiedades declaradas estorbos públicos para que previo a su expropiación las personas interesadas presentaran ofertas por escrito en sobres sellados. Las ofertas mínimas por estructura incluían el valor de tasación más el 10% por los gastos administrativos. Luego de la selección del futuro comprador, el Municipio comenzaba el proceso de expropiación.

Alerta sobre las subastas al mejor postor

El director ejecutivo del CRH opinó que el mecanismo de la subasta competitiva al mejor postor puede permitir a los municipios maximizar los recursos y lograr ingresos más rápido, pero no necesariamente favorecer la vivienda asequible.

“Se lo lleva [el estorbo] el que más dinero pueda pagar y usualmente es quien menos necesita la vivienda porque es para sacar chavos. La compran por inversión”, aseguró.

Gallardo Rivera sostuvo que el propósito principal de establecer un programa de manejo de estorbos públicos no es vender las casas sino eliminar el riesgo que estas estructuras representan para la comunidad, por lo que durante el proceso de identificación de estorbos, el municipio debe hacer todo lo que esté en sus manos para dar con sus propietarios.

“Si el propósito principal de un programa es sacar chavos, está mal. Un buen programa de manejo de estorbo público va dirigido a que los dueños aparezcan y rehabiliten sus propiedades y no a hacer un inventario para ponerlas en venta”, dijo Gallardo Rivera.

Surge concepto de subastas de vivienda asequible

El Municipio de Isabela también utilizará el mecanismo de subasta pública al mejor postor para vender cinco propiedades declaradas estorbo el 25 de junio, anunció el alcalde, Miguel “Ricky” Méndez Pérez. Pero añadió otro tipo de subasta en la que habrá dos propiedades adicionales con el fin de que sean utilizadas como vivienda asequible.

A las 10:00 a.m. se realizará la subasta de vivienda asequible en la cual las personas podrán adquirir una de dos propiedades con el compromiso de que serán utilizadas como residencia principal. Los requisitos para licitar son que las personas vivan en una casa alquilada o sean familiar de un residente de Isabela, tengan ingresos anuales entre $20,000 y $70,000 y presenten evidencia de su capacidad financiera, ya sea mediante certificaciones de fondos disponibles o precualificaciones de préstamos de instituciones financieras, entre otros.

En esta subasta de vivienda asequible, las personas ya precualificadas presentarán las ofertas en sobres sellados que serán evaluadas por una junta que adjudicará las propiedades.

La segunda subasta será a viva voz a la 1:30 p.m. para licitar cinco propiedades al mejor postor en un proceso similar al de San Lorenzo.

Este modelo de subasta de vivienda asequible también fue adoptado mediante Ordenanza Municipal en Hormigueros, informó al CPI Alicia Díaz Santiago, directora de política pública del CRH. Juana Díaz y Manatí la pondrán en práctica próximamente, añadió.

Esta nota se publica en Metro.PR gracias a una alianza con el CPI. Puedes ver la historia original AQUÍ.