Hace apenas un mes, el Municipio de San Juan aprobó la Ordenanza Núm. 46, una medida que elimina el arbitrio de construcción del 5 % y la patente municipal para proyectos de vivienda nueva cuyo precio de venta por unidad se mantenga dentro de los límites establecidos por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). Bajo esos parámetros, la mediana de precio de venta ronda en los $423,000 en la capital.
La ordenanza, presentada por el alcalde Miguel Romero Lugo, entrará en vigor este 1º de julio y permanecerá vigente hasta el 2031.
Una crisis de oferta sin precedentes
La construcción de viviendas nuevas en la isla se encuentra en niveles históricamente bajos. Durante la década de 1990 y principios de los 2000, Puerto Rico construía alrededor de 200,000 viviendas nuevas cada diez años. Para el decenio del 2010, esa cifra se desplomó. Se levantaron apenas 13,000 unidades en total, una caída del 95% frente a las 243,980 de los años 90.
Y no ha logrado recuperarse. Según datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), en 2024 se construyeron unas 700 viviendas nuevas en toda la isla. Y mientras el inventario se reduce, los precios continúan al alza.
El precio promedio de una vivienda nueva alcanzó los $421,191 en 2025, un aumento de 7.1 % respecto al año anterior. Para cualificar para una hipoteca de ese precio, una familia necesitaría ingresos cercanos a los $105,000 anuales. La mediana de ingreso familiar en Puerto Rico ronda los $34,700.
La consecuencia es una brecha cada vez mayor entre el costo de la vivienda y la capacidad económica de la mayoría de los puertorriqueños.
Gurabo demuestra que la demanda existe
A pesar de la contracción del mercado, algunos proyectos demuestran que existe demanda cuando se ofrecen viviendas nuevas a precios más accesibles. Uno de los ejemplos es Ciudad Jardín, en Gurabo, desarrollado por VRM Companies. Durante 2025, la empresa vendió alrededor de 150 unidades con precios cercanos a los $335,000, según datos de la OCIF.
El caso de Gurabo refuerza un argumento que repite la industria: el problema no es la falta de compradores, sino la escasez de oferta que pueda construirse a precios razonables.
“Llevábamos años pidiéndolo”
La reacción del sector de la construcción a la ordenanza de San Juan fue inmediata. “Estamos sumamente entusiasmados con esta medida porque la llevamos pidiendo hace años. Ojalá otros alcaldes puedan adoptar algo similar”, expresó Pinsy Rivera Ortiz, presidenta de la Asociación de Constructores de Puerto Rico. La medida llega en un momento en que los costos de desarrollo y construcción “han subido un 18 % en los últimos dos años. Eso es mucho. Los intereses del banco, los materiales, la inflación, los aranceles... aquí prácticamente todo se importa. Tienes un desfase que cada vez es mayor”, acotó.
A ello se suma una realidad que pocas veces se discute: según la propia exposición de motivos de la ordenanza, entre un 30 % y un 35 % del costo final de una vivienda nueva corresponde a impuestos y otras cargas gubernamentales.
La ordenanza exime del pago de patente municipal a los contratistas y subcontratistas sobre el volumen de negocios que estos generen por razón de la construcción de vivienda nueva. “El alcalde hizo una tremenda movida que, de alguna manera, debe influenciar que más desarrolladores puedan tratar de construir proyectos de vivienda asequible en su municipio”, dijo el ingeniero Ismael Sánchez, presidente de la Asociación de Contratistas Generales. Fuentes consultadas coinciden en que la reducción de arbitrios puede mejorar la viabilidad financiera de proyectos que hoy enfrentan márgenes cada vez más estrechos debido al aumento en costos de construcción y financiamiento.
El ingeniero también alertó sobre una práctica que, describió, ocurre en algunos municipios: contratar compañías externas para calcular los arbitrios con el criterio de maximizar el recaudo, en lugar de facilitar la inversión. “Los municipios tienen que entender que eso se convierte en un tax (impuesto) sobre tax”, dijo. “Es sustancial para poder lograr una obra”, continuó.
¿Puede un municipio resolver el problema?
No todos están convencidos de que la medida tenga un impacto suficiente por sí sola. El economista José Alameda considera que la iniciativa representa un paso positivo, pero cuestiona cuánto puede reducir realmente el precio de una vivienda cuyo valor ya ronda los $400,000.
A su juicio, la solución requiere una combinación de políticas estatales, municipales y federales. “El municipio no lo puede resolver todo”, planteó. “La medida es buena, pero tiene que venir acompañada de otras iniciativas que ayuden a cerrar la brecha entre los costos de construcción y la capacidad económica de las familias”, comentó Alameda.
No todos los municipios tienen margen para hacerlo
Otro reto es la realidad fiscal de los ayuntamientos. Alcaldes consultados reconocen que eliminar arbitrios implica renunciar a una fuente importante de ingresos municipales, una decisión que no todos están en posición de asumir. “Vemos que siempre que haya algo en favor de la gente se puede aplaudir. Pero hay que ver de qué se van a nutrir los municipios si uno sigue dando excepciones”, reconoció Jorge “Georgie” González, presidente de la Asociación de Alcaldes.
Sin embargo, la alcaldesa de Gurabo, Vimarie Peña Dávila, expresó que es una medida que estaría dispuesta a analizar. “Podemos evaluarla”, dijo en referencia a la ordenanza aprobada en el Municipio de San Juan, al paso que dejó entrever que está dispuesta a entablar un diálogo con los constructores para continuar incentivando la construcción en su región. Peña Dávila también confirmó que analizan propuestas para aumentar el inventario de vivienda de interés social y para los adultos mayores.
Ponce apuesta por un modelo distinto
Aunque la iniciativa de San Juan ha captado la atención reciente, desde 2021 Ponce utiliza una estrategia más amplia de incentivos económicos.
A través del programa Ponce Onboarding, el municipio ofrece incentivos contributivos que pueden alcanzar hasta un 75 % de descuento en arbitrios de construcción, patente municipal y ciertas contribuciones sobre propiedad para proyectos elegibles. Los beneficios varían según la ubicación, el tipo de industria y el volumen de inversión.
“Llevamos cinco decretos de vivienda que están corriendo. Entre los cinco, tenemos más de 800 viviendas en planificación y desarrollo actualmente. Tenemos proyectos que rondan en los $200,000 a $300,000. Y también tenemos un proyecto de vivienda para alquiler —unos 35 apartamentos cerca de áreas universitarias, como se hace en Estados Unidos”, subrayó Jean Paul González, director de la Oficina de Desarrollo Económico del Municipio de Ponce.
El modelo ponceño es más amplio que el de San Juan: no se limita a vivienda, también aplica a manufactura, salud y otros sectores. Según la guía oficial del programa, el objetivo es convertir a Ponce en un centro de inversión y desarrollo económico mediante herramientas que promuevan la creación de empleos, la reutilización de propiedades en desuso y el crecimiento de nuevas actividades económicas.
¿Y ahora qué?
La actual crisis plantea una interrogante fundamental: ¿de dónde saldrá la próxima generación de viviendas para la clase media puertorriqueña? Lo que parece claro es que Puerto Rico necesita construir mucho más de lo que construye actualmente. Y mientras eso ocurre, iniciativas como las de San Juan y Ponce podrían servir de modelo para otros municipios que buscan estimular la inversión sin trasladar más costos a las familias.
San Juan movió una ficha. Ponce tiene su propia estrategia. La pregunta ahora es si el resto del tablero responderá.
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