JSF objeta desarrollo de vivienda por alto costo por unidad 

La Junta de Supervisión Fiscal (JSF) detuvo la aprobación del financiamiento para el proyecto de vivienda asequible Apolonia Apartments, en Bayamón, tras identificar que su costo por unidad —$736,000 por apartamento— es el más alto registrado entre los proyectos evaluados bajo programas federales CDBG-DR y créditos contributivos LIHTC.

Según la carta enviada a la Autoridad de Asesoría Financiera y Agencia Fiscal (AAFAF), la JSF afirmó que el desarrollo “requiere revisión adicional” antes de ser autorizado.

El proyecto, que propone 138 unidades nuevas de 2 y 3 habitaciones, tiene un costo total estimado de $101.6 millones, de los cuales 45% corresponde a gastos blandos y costos del desarrollador, una proporción que la JSF indicó supera la de cualquier otro proyecto previamente evaluado.

Según documentos corporativos oficiales, el proponente es Puerto Rico Apolonia Partners LLC, una compañía de responsabilidad limitada organizada en Illinois y autorizada a operar en Puerto Rico desde octubre de 2020. La entidad es administrada por Miguel Gutarra, quien figura como manager, agente residente y firmante del registro ante el Departamento de Estado.

Inquietudes de la Junta: costos, sostenibilidad y estrategia pública

En la carta del 10 de diciembre, la JSF advierte que la economía del proyecto “plantea preguntas sobre su viabilidad a largo plazo”, al proyectar:

• Gastos operacionales de $7,300 por unidad, un 78% más que el promedio de desarrollos similares.
• Pérdidas operacionales anuales desde el primer año, que requerirían un fondo de reserva de $7.8 millones para cubrir los primeros 20 años.
• Un déficit adicional de $21.8 millones entre los años 21 y 40, que el desarrollador propone atender mediante una nueva ronda de créditos contributivos (“resindicación”).

La JSF cuestionó además la ausencia de una estrategia integrada entre la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (HFA), el Departamento de la Vivienda y AAFAF para garantizar que los fondos federales se utilicen de forma eficiente. El propio Plan de Vivienda de 2025 del Departamento de la Vivienda estimaba un costo promedio de $300,000 por unidad, menos de la mitad de lo que propone Apolonia.

Aunque la Junta reconoce la urgencia de ampliar la oferta de vivienda asequible, advirtió que un proyecto con costos tan elevados “podría ofrecer beneficios desproporcionados a los desarrolladores, instituciones financieras y contratistas, en detrimento de la meta pública de maximizar el número de unidades disponibles”.

La JSF solicitó una reunión urgente con AAFAF, HFA y el Departamento de la Vivienda antes del 19 de diciembre, con el fin de evaluar nuevamente las métricas de costo, la sostenibilidad del proyecto y el proceso de selección.

Apolonia Apartments no podrá avanzar sin la aprobación formal de la JSF, requerida bajo la Sección 207 de PROMESA para toda transacción de deuda asociada a instrumentalidades públicas. Hasta entonces, el proyecto —que replicaría estándares de construcción “green”, unidades ADA y amenidades comunitarias— queda bajo escrutinio por su impacto fiscal y su capacidad real para atender la crisis de vivienda asequible en Puerto Rico.